在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service (美国国家税务局, 以下简称 IRS)的繁琐税务政策。如果你看到之前分享的房市解析 | 不出50万波特兰就可以买好房子，很可能按捺不住已经想要马上买买买吧!好不容易怀着激动的心情选好了房，买了!可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗?
这个问题至(yao)关(ren)重(lao)要(ming)。一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。这里，小编给你科普一些投资房产的税务知识，如果你能坚持看完，绝对能顶大半个CPA!退回来的税可以去约会吃波特兰美食三月。
▲相亲话语：我是个有些 Schedule D 又添加了一点 Schedule E 的人
买房就像一部好剧，每一个环节都是一个精彩故事。接下来，就请跟随小编来一同观赏这部从买房到卖房的年度大戏吧。不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜!
作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：
因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。
如果是自住 ，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分项扣减额(Itemized Deductions，以下简称Sch A)。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房产以及其他投资收入 (Rental and Royalty Income，以下简称Sch E)了。
房产投资通常以合伙企业(Partnership)，有限责任公司(Limited Liability Corporation，简称LLC)，或是 小型企业股份公司(S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1，流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。
你也许听说过美国“主要住宅”(primary residence)卖房可以享受$250,000(单身纳税人)至$500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1)必须是你的“主要住宅”，2)持有房屋所有权5年，3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子：
A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万。那么，这25万增值完全免税哦!
B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税(Capital Gain，税率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税哦!
C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前)，居然整个25万增值全部都要交税，也就是$37,500资本利得税。
D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，所以变卖房子的25万增值税全免了。
E君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万，同时买了第三套房，第一套房的25万增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解，可能会想到传说中的1031同类交换(Like-Kind Exchange)，我们稍后再细说。
除此之外，还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系，在此就不一一列举了，小编想说的是，想合法合理避税，买房整体规划很重要!
▲我想有个房，可是我不想被 IRS 拿走我的钱!
买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”(Closing / Settlement Statement)，俗称 HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方(Buyer)的明细即可。你的成交费用(Closing Costs)包括佣金(Commission)，产权费用(Title Costs)等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。
比方说，房子买价50万，你的 HD-1 表上显示各种费用2万，那么卖房时你的成本就是52万，这样增值部分就减少了2万，开心吗?若是以公司名义买房，你的成交费用(Closing Costs)以及贷款费用(Loan Fees)需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。
另外得单独说一说房产税/地税(Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income)的第16行 Taxes 费用。
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出(Mortage Interest)。通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数(Points)也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
房子到手后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢? 首先，我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在波特兰，可是夏威夷有一套度假房，偶尔去住住，偶尔出租，这究竟怎么算呢?所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了：
IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住(Personal Days)超过14天，那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。当然啦，小编也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天数，这个，全靠自觉吧。不管怎样，保留所有费用的“证据”一定不会错!
你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。
这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。